提到天通苑，人们最常联想到的两个词就是“堵城”和“睡城”。

有人曾计算过，天通苑的面积大约等于3个故宫，而居住在此的人口数最多时，几乎是冰岛总人口的2倍。

在老北京人眼里，天通苑也始终是有别于四九城的“异物”，那里廉价混乱，外地人多，建了许多经济适用房，如同布鲁克林之于纽约。

近几年，这种“不受待见”的观念正在转变。

早在2018年北京市就将“回天”地区作为样本，启动《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018—2020年)》。作为回天重要组团，天通苑历经三年的改造，堵点解决了、环境变美了、生活改善了，这座大社区也成为了帝都人才和创新能量的蓄水池。

近日，《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划（2021-2025年）》印发。2.0版的“回天行动计划”提出，将“回天”地区与中关村科学城、未来科学城三城联动发展，核心即为“回天有业”，力求更大尺度解决职住失衡难题。这也让天通苑进入新一轮“提质焕新”的重要阶段。

回天地区鸟瞰图

坐拥天时地利人和，昌发展同频“回天行动计划”，在打造宜居宜业之城的征途中率先搞起一场产城融合大实验，通过打造家门口的产业园——天通科技园，置入新的产业场景，织补城市功能，进一步唤醒区域发展活力，让“睡城”成为“创城”。

天时

2.0版“回天行动计划”启动

“腾笼换鸟”盘活闲置资产

不管是让企业创业“回天”，还是让人才扎根“回天”，这其中都需要区域落地更多的产业空间载体，解决职住失衡的问题。在本轮2.0回天计划中，重点强调了“让更多闲置资源、低效空间转换为社区共享空间，为民所用”。

在国家战略导向的政策支持下，昌发展作为北京市昌平区政府全资设立的产业生态投资运营平台，率先作为，打造了天通苑首座城市级产业综合体项目——天通科技园，同时它也是一个城市更新的标杆项目。

昌发展通过激活更新原有空置楼宇，将其改造成集活力办公、人才公寓、商业配套、共享商务空间等多元业态于一体的职住平衡示范园区，项目分为三期改造，总体规模20万平方米。

天通科技园鸟瞰图

人才公寓

商业配套——健身中心

共享会议室

业内人士看来，昌发展这种城市更新模式，在大城市里是一种有益的探索。它转变了原有城市开发建设的方式，既不是“推倒重来”也不是“大拆大改”，而是立足整体对所有资源进行重新梳理及排布，推动城市结构优化、功能改善和品质提升，激发地方区域的活跃度。

昌发展常务副总经理王彧表示，这种“精细化”的更新方式在最大程度上做到了资源集约和高效利用，通过对区域现有资源的分析和重新规划，实现内生性的提升。

实际上，在实施城市更新方面，昌发展有很好的“底子”，它从一开始就立足于促进职住平衡和区域产业升级，将现有空间和产业存量资源优化相结合的思路。以腾讯众创空间（北京）为例，它原来是一个百货大卖场，昌发展取得其运营权后，进行重新定位、装修、改造，从而将其摇身一变成为全要素融合产业综合体。

此后，昌发展将单体项目经验扩大，陆续在昌平打造了10多个产业综合体项目，包括龙域中心、昌发展万科广场、云集中心、奇点中心等代表项目，涵盖了创客空间、综合体、智慧办公、高端商业配套等多种业态，“筑巢引凤”，实现产业升级。

以龙域中心为例，它以硬科技为产业主题，服务于智能硬件、AI机器人、轨道交通等160余家企业，并通过提供智慧办公、创新商业、人才公寓、文化社交、民生服务等功能，为创新创业理念提供落地生根的“土壤”，同时与西二旗、软件园的企业和产业形成协同效应。

昌发展·龙域中心

对于当地区域而言，不仅闲置空间资源的品质、用途提升，城市面貌得到了真正更新。更重要的是，导入了产业内容，提升空间的附加值，区域的消费水平和配套也在同步提升，实现了区域经济新旧动能转换。

未来，昌发展将聚焦但不局限于昌平这片沃土，去做好产城融合工作，以及实现工业园区“腾龙换鸟”般的产业园区再造，去最大程度的激发区域创新、发展、提升的动力。

地利

把握外城产业外溢机会

聚焦核心前瞻产业

“跳出回天看回天”，放眼更大的空间尺度，回天行动计划2.0版提出要把回天小区域提升与周边大区域发展相连通。

回天区域规划图

从外部区位环境上看，天通苑盘踞在北京两大科创主阵地——中关村科学城、未来科学城的走廊枢纽位置，同时邻近亚奥和望京成熟商圈，周边区域形成的人工智能、大数据/云平台以及互联网、文创类企业的产业外溢给天通苑带来了产业承载机遇。

从内部优势上看，天通苑也具备承接朝阳、海淀产业外溢与转移条件。根据《天通苑产业发展白皮书》介绍，该地区整体以电子信息、软件、互联网教育等科技服务类企业为主，与海淀、朝阳外溢产业形成产业链发展合力。

立足于内外要素基础，着眼于区域发展效益，天通科技园聚焦互联网与人工智能带动下的“新文娱、新消费”产业生态打造，与周边地区协同联动发展，唱好与未来科学城、中关村科学城“三城记”。

从细分领域来看，新消费将重点引进和培育新零售、互联网+医疗/文体/客服端服务类、互联网+旅游等消费端的快速成长企业；新文娱将聚焦直播、短视频、在线视频的文创企业。

实际上，天通苑区域也具备发展短视频的产业禀赋。国内短视频龙头企业快手最初孵化于天通苑，其创始人之一程一笑被称为“天通苑张小龙”。

而眼下，作为政府与市场的路由器，昌发展又将如何通过服务、资本、空间、信息等多个维度为企业提供落地生根的“土壤”？

对于企业来说，研发生产是第一要务，由于精力的分散、渠道的不畅，可能会错失很多政策申报或者进行融资对接的机会。昌发展将自己置于服务者的角色，针对企业面临的各种问题，构建专业的产业服务团队，帮助企业解决人、才、法、税以及融资等各种问题。

不仅解决企业现实掣肘，还通过资本的撬动作用加速企业和创新项目的跨越式发展。昌发展常务副总经理王彧透露，“在昌发展的每个产业园项目中，我们都会按照‘基地+基金’的模式运营。我们也会通过合作、设立相应的产业基金，对天通科技园新文娱、新消费领域成长性较好的企业进行投资”。

在这背后，昌发展已经构建了庞大的母基金、直投基金投资体系。据了解，目前其自主管理两支母基金，共合作35支子基金，基金规模达200亿元，覆盖投资的项目有近1000个重点合作基金，上市企业近20家，总估值逾8000亿元。同时，服务园区高精尖企业1000余家，获国高新、村高新、金种子等荣誉资质600余项、知识产权近10000项。

此外，昌发展还着力与上市公司、龙头企业合作，吸引它们入驻空间，形成平台效益，再通过“大中小融通，以大带小”的方式，帮助更多企业产生化学反应，进入供应链、产业链，去促成更多的合作和想象。

截止目前，天通科技园已经汇聚50余家新文娱、新消费产业企业，包括引进知名数字生态运营商—网际星辰，共同打造昌平区首个美妆直播基地；携手国内领先的物流服务供应商—京东物流，打造京东物流创新服务中心等公共服务平台。

“我们将短视频直播基地放到这里，就是看中了天通科技园地理位置和周边人才的优势，正式入驻后还可以享受租金补贴、一站式企业服务等，帮助我们企业更好更快发展。”网际星辰文化传媒（北京）公司创始人盛梁表示。

产业本身是有集聚的效应，越来越多优秀企业、头部企业进来之后，自然会带动更多上下游相关联企业，这是这个园区生长的客观规律。

接下来，随着天通科技园的整体落成，这里将聚集近千家企业，打通“回天地区”人才、产业融合堵点，导入和培育新兴朝阳产业，全面激活区域的创新活力、汇聚创新要素，推动区域产业迭代升级，助推“回天地区”经济换挡提速，为昌平区经济发展贡献新的增长极。

人和

全面盘活区域人才资源

打造创业者天堂

回天是大型居住区，在最初很长一段时间内被当成城市的“负担”，被贴上“睡城”“卧城”的标签。但其实该区域同时也是北京“人才宝藏”的大本营，更是留京来京就业年轻人首选居住区。

单单一个天通苑区域内，40万人口中有35万就业创业人群，呈“年轻型”、“新北京人”特征，并以从事IT高级工程师、科技服务业白领等高端人才居多，其中不少是“BAT”员工。

《天通苑产业发展白皮书》部分内容截取

受到这种启发，昌发展相信，人才的“根”在这，他们就一定有在这里创业的动力和机遇，同时进一步激发天通苑产业吸引能力。事实上，这也是多年前，他们找到的区域实现“人-产-城”融合的突破口和规划的着手点。

但近九成苑里青年的跨区通勤上下班依然是现实常态和痛点。据《天通苑产业发展白皮书》统计，核心三大行业（IT/电子/通信）就业人口上班时间多数在1小时左右，尤以IT及互联网行业为甚，占比近80%。

《天通苑产业发展白皮书》部分内容截取

远路途带来的疲惫正在慢慢侵蚀年轻人的工作热情，越来越多的上班族盼望能缩短上班的时间，梦想能拥有一杯咖啡的通勤距离，在家门口把钱挣。

如今，这个梦想，在天通科技园实现了。除了提供多元化的产业空间、配套服务，昌发展还会跟保障房一起做大型人才保障房社区，提供2400套的人才公寓，解决园区青年人才通勤远、租房贵的难题。并在园区内设置包括咖啡厅、餐饮、员工食堂、多功能活动厅，包括健身房等一系列的高质量的生活配套。

天通科技园三角积木庭院

“年轻创业者的居住地只和工作地点相距小于1公里，这已经不再是天方夜谭了。”在园区员工眼中，不用再去城里奔波，家门口就有了专业的办公地点和收入不错、体面的工作，路程中节省出来的时间，能够有效植入至创业过程中，提高工作效率。

不仅仅是责任企业单方面的力量，昌平区政府也为了给创业者提供生活保障，提升公共服务品质，增强年轻人对昌平的归属感，先后打造文化中心、体育馆、引进多所名校医院，目前全区名校分校达到20所、三级以上医院达到10所。

天通科技园周边形成24小时社区场景

家门口就业创业的人多了、氛围红火了，自然一个区域就跟着“重生”。创业生态活跃并逐步形成区域内独特的“磁石效应”，越来越多本地居民一想到工作，会把目光由城市核心区转回到本区，职住平衡的问题也就迎刃而解。

现如今，越来越多的年轻人把天通苑当成了他们梦开始的地方，也是实现梦想的地方。